Оценка земли (земельных участков)

Земельный участок – часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях. При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, а остальное – это улучшения, они добавляют вклад в стоимость.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Наиболее типичные права, требующие оценки:

 

  • право собственности – возможность использования свободного участка любым законным способом;
  • право аренды – возможность владения земельным участком по договору аренды. В РФ большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщик определяет не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.
        

Стоимость прав аренды – это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Очевидно, что рыночная стоимость земельного участка, в первую очередь, зависит от его местоположения, а также от спроса и предложения на рынке, формируемого конкуренцией продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.
Необходимо помнить, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земельного участка всегда проводится по состоянию на конкретную дату. Оценщик при определении рыночной стоимости учитывает постоянные ограничения права собственности на земельный участок, а также временные ограничения правомочий собственника, что влияет на конечную стоимость земельного участка.
При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.
Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.
Оценка земли проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

 

  • его целевое назначение и разрешенное использование;
  • преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
  • ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
  • существующее использование земельного участка.
        

Оценка земли производится для следующих целей:

 

  • взнос в уставной капитал предприятий;
  • оформления залога (ипотеки);
  • определения цены при купле-продаже;
  • а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством;
        

По окончании оценочных работ клиент получает полный комплект соответствующих документов – письменный отчет об оценке недвижимости и сопроводительное письмо к нему.

Необходимый перечень документов для проведения работ по оценке.